정부가 비규제지역에 집중되는 투기수요 유입을 차단하기 위해 수도권과 대전·청주 대부분 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정했다.

갭투자를 차단하고 실수요자를 보호하기 위해서 규제지역에서 주택담보대출을 받아 주택을 구입하면 6개월 이내에 전입해야 하고 법인에 대해서는 주택담보대출을 금지하는 등 규제를 강화한다.

또한, 재건축 안전진단의 투명성과 공정성을 높이고, 정비사업 조합원의 분양요건을 강화하는 등 정비사업 규제도 정비한다.

정부는 이런 내용을 담은 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 6월17일 발표했다. 문재인 정부 들어 21번째 부동산 대책이다.

최근 수도권의 비규제지역인 인천과 경기 안산, 오산 등을 중심으로 아파트 가격 상승 폭이 커지고 있고, 규제 영향이 미치지 않는 대전과 충북 청주 등 지방 도시들의 부동산 가격이 들썩이자 정부가 대책을 발표한 것이다.

정부는 먼저, 최근 주택시장 상승이 지속되고 있는 경기, 인천, 대전, 청주 중 일부지역을 제외한 전 지역을 조정대상지역으로 지정하고, 조정대상지역 지정 후에도 과열이 지속되고 있거나, 非규제지역 중 과열이 심각한 지역 중 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 화성(동탄2) 등 경기 10개 지역, 인천 연수·남동·서구 등 3개 지역, 대전 동·중·서·유성 등 4개 지역은 투기과열지구로 묶인다.

경기도에서 제외된 지역은 김포, 파주, 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 여주, 이천, 용인처인(포곡읍, 모현·백암·양지면, 원삼면 가재월·사암·미평·좌항·두창·맹리), 광주(초월·곤지암읍, 도척·퇴촌·남종·남한산성면), 남양주(화도읍·수동면·조안면), 안성(일죽면, 죽산면 죽산·용설·장계·매산·장릉·장원·두현리, 삼죽면 용월·덕산·율곡·내장·배태리) 등이다.

조정대상 지역이 되면 주택담보대출인정비율(LTV)이 9억원 이하 주택은 50%가 적용되며 9억원 초과는 30%로 제한된다.

투기과열지구는 LTV 기준이 9억원 이하 40%, 9억원 초과 20%다. 15억원 초과는 0%로, 주택담보대출이 금지된다.

이번에 지정된 규제지역은 관보 게시일인 6월19일자로 효력이 발생했다.

갭투자 방지를 위해 규제지역에서 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받으려면 주택가격에 관계없이 6개월 내 전입해야 한다. 1주택자는 6개월 내 기존 주택을 팔아야 한다.

투기지역과 투기과열지구 내 시가 3억원을 초과하는 아파트를 새로 구입하는 경우에는 전세대출 보증도 제한된다. 전세대출을 받은 다음 투지지역이나 투기과열지구 내에서 3억원이 넘는 아파트를 구입하면 전세대출을 바로 회수하기로 했다.

주택도시보증공사(HUG)는 1주택자에 대한 전세대출보증 한도를 주택금융공사(HF) 수준인 2억원으로 낮춘다. 현재 HUG는 최대 보증 한도를 수도권은 4억원, 지방은 3억2천만원으로 운영하고 있다.

이와 함께 법인을 활용한 부동산 투기를 막기 위해 주택담보대출 제한과 종합부동산세 인상도 추진한다.

앞으로 규제지역 여부와 관계없이 주택 매매·임대 사업자는 주택담보대출을 받을 수 없다.

법인이 보유한 주택에 대해서는 종부세 최고 세율을 적용하고, 종부세 공제도 폐지한다.

이외에 서울 잠실 MICE 개발사업과 송파 영동대로 복합개발사업 등 개발 호재 지역은 토지거래허가구역으로 지정한다.

◆ 6.17 부동산 대책 정부와 1문 1답

△이번 대책 추진배경은?

작년 12.16대책 이후 서울 주택시장은 대체로 안정세를 회복했으나, 6월 이후 상승전환했고, 수도권 및 지방 일부지역은 과열 지속 상황. 특히, 역대 최저수준 금리와 유동성의 급격한 증가로 투기수요의 주택시장 유입 가능성이 큰 상황으로, 비규제지역으로의 투기수요 유입 차단, 법인 매수 및 갭투자 방지, 서울 내 개발호재 관리 등 불안요인에 대한 선제적 대응이 필요

△이번 대책으로 시장이 다시 안정될까?

서울시 개발호재 관리, 수도권 및 일부 지방 규제지역 확대, 법인매수 및 갭투자 방지를 위한 대출·세제 개편을 통해 시장전반의 불안요인이 차단되면 시장은 안정화 될 수 있을 것임. 아울러, 12.16대책에서 발표한 종부세 세율인상, 양도세 장기보유특별공제 요건 강화 등 후속입법을 신속히 완료하여 시장 안정을 위한 기반을 확고히 하겠음. 향후 시장 동향을 지속적으로 모니터링하고, 필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 이어갈 것임.

△새로 지정하는 규제지역에 대한 효력은 발생일은?

관보 게시일인 6월 19일부터 효력이 발생한다.

△8월 이후 전매제한 기간이 강화되는 수도권 및 광역시는 규제지역 지정 시 전매제한 강화가 즉시 적용되는지?

투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정된 지역은 관보 게시일인 6.19일부터 즉시 강화된 전매제한 규정이 적용. 이번 신규 지정된 투기과열지구 및 조정대상지역에서 6.19일 이후 분양권을 취득한 경우 소유권이전등기시까지 전매 불가. 기존에 거래 가능한 분양권을 보유 중인 경우, 투기과열지구는 1회에 한해 전매가 허용되며 조정대상지역은 전매제한 미적용.

△토지거래허가구역의 지정 효과는?

허가구역에서 허가대상 면적(主 18㎡, 商 20㎡ 등) 초과 토지(주택인 경우 대지지분면적을 의미) 취득을 위한 계약을 체결하고자 하는 자는 사전에 관할 구청장의 허가 필요. 허가를 받은 경우 일정기간 허가받은 목적대로 이용할 의무 발생. 특히 주거용 토지의 경우 2년 간 실거주용으로만 이용 가능하여 2년 간 매매나 임대(갭투자)가 금지됨.

△2년 거주 요건의 적용대상은 어떤 사업부터이며, 조건을 충족하지 못한 조합원들은 어떻게 되는지?

거주 요건은 법 개정 후 조합설립인가를 신청하는 사업부터 적용 되므로, 이미 조합원 지위를 획득한 자에 대해서는 적용되지 않음. 적용대상 사업장에서 2년 거주 요건을 충족하지 못한 조합원들은 감정평가에 따라 재산에 대한 정당한 권리를 보상받을 수 있음.

△조합원 분양신청을 위한 2년 이상 거주 요건은 어떻게 적용되는지?

분양공고일 현재 소유하고 있는 건축물에서 2년 이상 거주한 경우 조합원 분양을 신청할 수 있으며, 반드시 연속하여 2년 이상을 거주할 필요는 없고, 기간 합산을 통한 총 거주기간이 2년 이상인 경우이면 분양 신청 가능함.

△법인에 대한 종부세 인상의 적용 시기는?

이번 종부세 인상은 2021년도 종부세 부과고지액에 반영. 종부세는 재산세와 동일하게 매년 6.1.을 기준으로 과세되며, 금년도 종부세는 현행 법령에 따라 과세.

△법인 주택 양도차익에 대한 추가세율 인상은 모든 법인과 주택에 대해 예외 없이 적용되는지?

현재도 주택 매매·임대사업자를 포함한 모든 법인은 주택 양도시 기본 법인세율에 추가세율을 적용

△이번 추가세율 인상도 모든 법인에 대해 예외 없이 적용되나,

사택·미분양 주택 등은 현행과 같이 추가세율 제외