재건축·재개발, 수익형 부동산개발 등 부동산신탁사가 발주하는 건설공사의 도급인(신탁사)과 수급인(시공사)간 공정한 계약관계 정립이 필요하다는 의견이 제기됐다.

건설산업연구원은 ‘부동산신탁계약의 공정성 제고를 위한 입법적 개선방안’ 연구보고서를 통해 이 같이 밝혔다.

이번 보고서는 건설공제조합(이사장 최영묵)이 연구 의뢰한 것으로, 조합은 부동산 신탁공사를 수주하여 시공하고 있는 다수의 소속 조합원 건설사들이 신탁사와 불리한 계약조항 때문에 어려움을 겪고 있는 점에 착안, 부동산 신탁방식 건설공사에 발주자와 시공사가 Win-Win 할 수 있는 방안을 찾고자 연구를 의뢰하게 됐다고 설명했다.

보고서는, 신탁방식 특히 부동산 개발사업에 대한 전문성이 부족한 위탁자가 신탁사에게 토지를 위탁하면 신탁사가 전문 사업시행자로서 해당 토지를 개발·관리하는 ‘토지신탁방식’으로 진행된 개발 건에 사용된 계약서류를 다수 검토한 결과. △책임준공의무 △계약금액조정불가 △손해배상책임 전가 △일방적 도급계약 해지와 같은 여러 불공정한 문제점들이 확인됐다고 지적했다.
 
우선, 효력 측면에서 주계약에 우선하는 특약이 존재하고, 위탁자 등 계약상대방의 계약해지 권한 제한 등 불합리한 조항들이 다수 포함되어 있다는 것이다.
구체적으로 불공정한 부동산신탁계약의 특약을 보면, △공사기간의 연장, 물가 상승에도 도급공사비 조정이 없고, △신탁사는 시공사에게 선급금을 지급하지 않으며, △신탁사가 공사비를 지급하지 못해도 시공사는 자체자금으로 책임준공 해야 한다. △미지급 공사비에 대해 이자나 지연손해금은 지급하지 않으며, △신탁사를 피고로 하자소송이 제시되면 소송비용은 시공사가 부담하고, △신탁사는 고의나 과실에 기인하지 않은 손해에 대해 배상책임을 부담하지 않으며, △신탁사가 공사도급계약을 해지하는 경우 시공사 등은 일체 이의를 제기할 수 없고, △시공사는 지질조사 내용이 설계 지질과 다르더라도 공사를 거부할 수 없다는 조항 등이다.

이어서, 신탁회사는 신탁사무처리 결과에 대해 어떠한 법률적 책임도 부담하지 않는다.

또, 위탁자로부터 수탁받은 신탁재산에 대해 위탁자로부터 거의 아무런 통제를 받지 않는 상태에서 신탁회사가 임의적인 운용이 가능하다.

또한 ‘민법’과 ‘건설산업기본법’, ‘약관의 규제에 관한 법률’ 등에서 불공정계약으로 규정하고 있는 내용들이 다수 포함되어 있는 형편이다.

이밖에도, 신탁사업의 성공적 완수 여부와 상관없이 신탁회사가 신탁보수, 신탁계정으로의 대여금을 신탁재산에서 최우선으로 회수하는 것도 가능하다.

이러한 신탁계약 때문에 시공사들이 불이익을 당하고 있지만, 지속적인 신탁공사 수행을 위해 ‘울며 겨자먹기’식으로 불합리한 조항을 감내해야 하는 것이 현실이고, 약관법상 특약에 대한 부분은 적용대상에서 제외되기 때문에 법률적으로 특약에 대한 문제 제기도 쉽지 않은 형편이다.
 
이 같은 신탁회사의 역할 부족은 시행사에 의한 부실분양 또는 부실시공에 따른 수분양자와의 하자분쟁 발생의 주된 원인이 되고, 신탁회사가 분양대행사, 시공사, 금융기관과의 관계에서 위탁자나 수분양자 등 다른 이해 관계자의 이익을 침해할 가능성이 존재토록 하고 있다. 또, 사업과 관련해 발생할 수 있는 대부분의 위험을 시공사에게 전가함으로써, 결과적으로 공사지연과 부실공사를 초래해 관련자 사이의 분쟁발생 요인을 제공케 된다..
  
한편 김정주 건설산업연구권 연구위원은 이러한 문제점 해결을 위해 ‘자본시장법’ 상 금융위원회의 심사요청 대상 범위를 확대하고, 금융위원회의 심사요청을 받은 경우에는 약관 이외의 계약서류 전반에 대해서도 공정거래위원회가 심사할 수 있도록 해야 한다고 주장했다.

이어서, 금융위원회의 신탁계약 내용에 대한 검사 기능을 강화하고, 금융위원회의 검사에 불응하거나 허위자료 또는 일부 자료만 제출하는 경우에는 일정한 처벌 조치를 취할 수 있도록 규정하는 것이 필요하다고 지적했다. 아울러 ‘자본시장법’ 상에 공정거래위원회 심사 결과 무효인 계약으로 판명 시 별도의 과태료 부과와 함께 이 사실에 대한 공시가 이루어져야 한다고 지적했다.

특히, ‘건설산업기본법’ 상 ‘불공정행위 금지 조항’(제38조)의 적용 범위를 시공사와 하도급업체뿐만 아니라, 발주자-시공사-하도급업체의 3자 간 관계로 확대하는 한편, 이 조항를 위반했거나 상대방에게 ‘건설산업기본법’ 제22조에서 정하고 있는 무효인 계약의 체결을 강제한 발주자에 대한 처벌 조항을 ‘건설산업기본법’내에 별도로 마련하는 방안을 모색해야 한다고 강조했다.

김정주 연구위원은 “최근 부동산개발사업은 이전에 비해 사업 규모와 사업추진방식이 보다 거대해지고 기술적으로도 복잡해지는 양상을 보이고 있어 향후 전문적인 시행자로서 부동산신탁의 역할은 더욱 중요하게 부각될 것이나, 부동산신탁회사의 현재 사업수행 방식이 이러한 미래 역할 요구에 충분히 부합한다고 보기는 어렵다“면서, “결국 지금과 같이 시공사에게 일방적으로 불리한 특약조항을 개선하는 것은 향후 부동산개발사업을 포함한 건설산업 전반의 발전을 위해서도 꼭 필요한 작업일 것“이라고 말했다.

조합 관계자는 “본 연구와 같이 조합원(시공사) 사업수행에 걸림돌이 되는 문제점을 찾아 해결하는 것이 조합의 역할 중 하나다“라면서 “향후에도 개별 조합원이 해결하기 어려운 경영상 애로사항 및 불공정한 관행 등을 발굴해 개선하는데 최선을 다 하겠다“고 밝혔다.