규제 중심에서 시장 정상화 정책으로 선회해야 초저금리 하에서 가격 상승 방어와 장기적 부동산 시장 안정을 달성할 수 있다는 주장이 나왔다.

한국건설산업연구원은 ‘주택공급 활성화와 주택시장 안정을 위한 정책 자료집’을 통해 문재인 정부 출범 이후 금융, 세제, 공급 규제 등을 망라한 종합대책이 매년 한 차례 이상 발표됐지만 최근 들어 대책의 단기 가격 안정 효과는 미약해지고 대책 주기는 짧아졌다고 2월2일 밝혔다.

정부는 지금까지 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역을 지속적으로 확대 지정하면서 국지적 규제를 강화했고, 금융, 세제, 청약 등 규제 수단도 확대했다.

초기에는 서울 중심으로 지정했지만 현재는 제주를 제외한 15개 시도 모두에 조정대상지역이 분포하고 있다.

또 양도소득세와 종부세를 중심으로 세금 부담이 강화됐지만, 2020년에 취득세와 공시가격까지 확대돼 취득부터 보유, 처분의 전 단계에서 세금 부담이 증가했다. 

대상도 다주택자뿐 아니라 1주택자도 공시가격 상승, 장기보유특별공제 및 일시적 2주택 요건 강화로 세금 부담이 더욱 증가했다.

이와 함께 투기수요 차단이라는 목적으로 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제 강화하고, 15억원 초과 아파트에 대해서는 주택구입용 주택담보대출 금지했다.

특히 집권 초기에는 공급이 충분하다고 판단했지만, 2019년 주택 추가 공급을 위한 3기 신도시를 발표했다. 지난해는 도심 공급 확대 정책을 돌아섰으나, 공급의 절대다수를 차지하는 민간사업은 공공 참여 확대 등으로 규제했다.

건산연은 “규제 중심의 정책 운영으로 매매·임대료 동반 상승, 지역별·상품별 풍선효과 발생, 가수요 촉발, 공급의 공간·상품 수급 불일치 심화, 자산 격차 확대라는 부작용을 초래했다“고 분석했다.

건산연은 그 결과 최근 4년간 아파트 실거래가격은 전국 22.1%, 수도권 39.9%, 서울 68.3% 상승했고, 2019년 하반기부터는 안정세를 보이던 전·월세 가격마저 상승세라고 했다. 아울러 아파트 입주 물량이 감소하는 상황에서 임대차2법(계약갱신청구권제“전월세상한제 시행), 전방위적 실거주 요건 강화로 임대 매물이 감소하고 신규 임대차 계약의 임대료는 급등하는 구조를 형성해 당분간 임대료의 불안 문제가 커질 것이란 전망이다.

특히 국지적 규제로 지역별 풍선효과가 수도권과 지방 모두에서 나타나고 있다고 봤다.

아파트 규제가 강화되면서 연립·다세대 매매가격이 역사상 최고점을 갱신하고, 오피스텔, 생활형 숙박시설 등도 미분양이 해소되는 등 상품 부문의 풍선효과도 나타났다.

분양가 규제 정책이 수분양자에게 확정수익을 보장해줌에 따라 분양시장 가수요를 촉발시켰고, 지난해 하반기 서울의 청약경쟁률은 200대 1을 넘어섰다.

이밖에 재개발·재건축 규제 강화로 도심 내 분양 아파트 공급 여건은 지속적으로 악화돼 공간·상품의 수급 불일치 현상이 심화, 서울과 경기·인천의 가격 격차 확대가 지속되면서 지역 간 자산 격차 심화, 고가 아파트의 가격 상승률이 높고 6억 미만은 상승률이 낮아 매매가액 및 규모별 가격 격차가 확대됐다.

허윤경 연구위원은 “이러한 정부의 잘못된 정책 운용은 초저금리라는 환경하에서 주택시장의 메커니즘의 이해 부족에 기인한다“며, “특히, 가계의 거주주택 및 부동산 자산 수요, 우리나라의 특수한 매매와 임대차시장 구조, 공간과 상품 수요에 대한 고려가 부족했다“고 말했다.

건산연은 단기 대책이 아니라 10년 이상 지속될 수 있는 장기 정책 중심으로 선회해야 정책 신뢰를 확보할 수 있을 것이며, 이는 과도한 규제가 아니라 주택시장 정상화 정책으로 운영되어야 함을 의미한다고 밝혔다.

과도한 규제 정책은 폐지하는 것이 우선이며, 이는 저금리하에서 정책 부작용이 감소하여 매매가격과 임대료 상승을 방어하는 역할을 할 것이라고 설명했다.

구체적으로는 △조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등 국지적 규제 폐지 △매매시장 정상화와 임대차시장 안정을 위해 다주택자에 대한 양도세 중과 폐지 △전방위적인 실거주 요건 강화 재검토 △분양가상한제 폐지 △재건축초과이익 환수제도 폐지 등을 제안했다.

허 연구위원은 “코로나19의 영향으로 부동산시장도 격차 확대 등 다양한 영향을 받고 있어 장기적 관점의 주택정책과 산업의 방향성에 대한 고민도 뒤따라야 할 것“이라고 말했다. 이에 따라 “임대차시장 안정은 주택시장에 있어 가장 중요한 이슈인 만큼 다주택자와 임대사업자에 대한 대중적 인식이 아니라 임대시장에서의 역할에 대한 계량적 평가를 통해 제도 방향을 설정해야 할 것“이라고 강조했다.