박상현 변호사(법무법인 안세)

유치권자가 유치권의 목적물에 대하여 어느 정도 사실적인 지배력을 행사하여야 유치권이 인정되는지 즉 목적물에 대한 점유가 어느 정도여야 유치권이 인정되는지를 우선 살펴보려고 합니다. 계속하여 유치권에 대하여 알려드리고 있는데, 아마도 제일 궁금한 부분이 목적물에 대하여 어느 정도의 사실적 지배를 하여야 유치권이 인정되는지 일 것입니다.
이에 대해서는 아래의 대법원 판례를 참조하시면 될 것입니다.

대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결은 ‘공장 신축공사 공사잔대금채권에 기한 공장 건물의 유치권자가 공장 건물의 소유 회사가 부도가 난 다음에 그 공장에 직원을 보내 그 정문 등에 유치권자가 공장을 유치·점유한다는 안내문을 게시하고, 경비용역회사와 경비용역계약을 체결하여 용역경비원으로 하여금 주야 교대로 2인씩 그 공장에 대한 경비·수호를 하도록 하는 한편, 공장의 건물 등에 자물쇠를 채우고 공장 출입구 정면에 대형 컨테이너로 가로막아 차량은 물론 사람들의 공장 출입을 통제하기 시작하고, 그 공장이 경락된 다음에도 유치권자의 직원 10여 명을 보내 그 공장 주변을 경비·수호하게 하고 있었다면, 유치권자가 그 공장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하다’는 이유로, 유치권자의 점유를 인정하지 아니한 원심판결을 파기하였습니다.

아울러 유치권자가 위와 같이 목적물을 점유하면서 어느 범위에서 목적물을 이용할 수 있느냐도 관심이 가는 내용일 것입니다.
이에 대하여는 아래의 판례를 소개하고자 합니다.

우선 유치물이 주택인 경우, 유치권자가 스스로 주택에 거주하면서 사용하는 경우를 살펴보고자 합니다.
대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다40684 판결은 다음과 같이 판결하였습니다. 
‘민법 제324조에 의하면, 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고, 소유자의 승낙 없이 유치물을 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하거나 대여 또는 담보제공을 할 수 없으며, 소유자는 유치권자가 위 의무를 위반한 때에는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다고 할 것인바, 공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 유치물인 주택의 보존에 도움이 되는 행위로서 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당한다고 할 것이다. 그리고 유치권자가 유치물의 보존에 필요한 사용을 한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 차임에 상당한 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있다.’

위 판례를 살펴보면 유치권자는 유치 목적물이 주택인 경우, 그 주택에 들어가서 스스로 거주하는 행위는 할 수 있다고 합니다. 이것은 이론적으로는 유치물의 보존에 필요한 행위로 소유자의 동의가 없이도 가능합니다. 하지만 그 사용에 있어서는 높은 정도의 주의를 기울여 조심스럽게 사용해야 하고, 거주하는 동안의 월세에 해당하는 금액은 부당이득으로 주택소유자에게 반환 처리해야 한다는 것입니다. 

한편 대법원 2011. 2. 10. 선고 2010다94700 판결에서는 유치권자가 유치물 소유자의 동의 없이 목적물을 임대한 경우에 대하여 다음과 같이 판결하였습니다. 
‘유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자 또는 소유자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 권한이 없으므로( 민법 제324조 제2항 참조), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없다. 따라서 소유자의 승낙 없는 유치권자의 임대차에 의하여 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 소유자에게 대항할 수 있는 적법한 권원에 기한 것이라고 볼 수 없다.’
그 내용을 풀이하면 유치권자는 목적물 소유자의 동의 없이는 유치권의 목적물을 임대 또는 대여할 수 없고, 유치권자가 이를 무단으로 임대한 경우(무상대여인 경우도 포함), 소유자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다는 것입니다. 이와 같은 소유자의 청구가 있으면 유치권은 곧바로 소멸하게 됩니다.