박상현 변호사(법무법인 안세)

건물 위에 근저당권이 먼저 설정되어 있는데, 해당 건물에 대하여 리모델링 공사 내지 인테리어 공사를 하는 경우가 종종 있습니다. 이때 리모델링 공사대금 등을 받지 못하여 건물에 대하여 유치권을 행사하게 되면 한가지 염려되는 부분이 생깁니다. 그것은 유치권보다 먼저 설정되어 있던 근저당권이 실행되어 경매 절차가 개시되고 경락으로 매수인이 낙찰받으면, 유치권자가 그 매수인에 대하여 유효하게 유치권을 주장할 수 있느냐 하는 것입니다.

이에 대하여 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결을 소개하고자 합니다.

이 사건의 사실관계는 다음과 같습니다.

위 판례에서 문제가 된 건물에 관하여 2002. 9. 27. 농업협동조합중앙회에 채권최고액 18억 2,000만 원의 근저당권이 설정되어 있었습니다. 이 사건 유치권자에게 공사를 도급 주었던 도급인 회사는 2003. 9. 2. 이 사건 건물의 소유권을 취득한 후 2004. 5.경까지 이 사건 건물을 찜질목욕탕으로 개조하는 공사를 시행하였습니다. 유치권자인 원고들은 도급인 회사로부터 위 공사의 일부를 도급받아 시행하였는데 도급인 회사가 2004. 6. 9.경 부도가 나는 바람에 공사대금을 받지 못하였습니다. 유치권자인 원고들은 2004. 6. 9. 무렵 이 사건 건물 중 이 사건 사무실 부분에 대한 유치권을 행사하기 시작하였습니다. 그 후 농업협동조합중앙회가 이 사건 건물에 대하여 위 근저당권에 기한 임의경매신청을 하여 2004. 7. 15. 임의경매개시결정이 내려지고 같은 달 19. 임의경매개시결정 기입등기가 이루어졌으며 이 경매 절차에서 매수인인 피고가 2006. 1. 10. 이 사건 건물을 경락받아 소유권을 취득하였습니다.
이와 같은 사정 하에 매수인인 피고가 유치권자인 원고의 유치권을 부정하며 유치권자가 설치한 자물쇠를 부수고 무단으로 이 사건 건물 중 이 사건 사무실 부분에 출입하는 등으로, 유치권자의 점유를 침해하는 사건들이 발생하였습니다. 
이에 유치권자인 원고들이 경매 절차에서의 매수인인 피고를 상대로 유치권의 확인을 구하는 소를 제기한 것입니다.

위 대법원판결은 위와 같은 사실관계 아래에서 다음과 같은 판단을 하였습니다.

부동산 경매 절차에서의 매수인은 민사집행법 제91조 제5항에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이나, 채무자 소유의 건물 등 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매 절차의 매수인에게 대항할 수 없다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결 참조). 그러나 이러한 법리는 경매로 인한 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 아니하고, 유치권 취득시기가 근저당권 설정 이후라거나 유치권 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하여 달리 볼 것은 아니다. 

이를 풀어서 설명하면 근저당권이 설정되어 있는 건물이라 하더라도 근저당권의 실행으로 인한 경매개시결정의 기입등기가 되기 전에 유치권을 취득한 경우는 유치권의 효력을 인정한다는 것입니다. 
경매개시결정의 기입등기가 되면 건물에 대하여 근저당권에 의한 압류의 효력이 생기는데, 그 뒤에 유치권을 취득한 자의 유치권 주장을 인정하게 되면, 경매개시결정의 기입등기 당시에 예상하지 못했던 새로운 채권자가 등장하면서 유치권의 존재로 인해 경락가격도 하락하게 되어 근저당권자에게 예상치 못한 불이익이 발생하게 됩니다. 즉 압류 이후 압류의 효력을 침해하는 처분행위를 금지하는 법의 규정을 침해하게 되는 것입니다.

그러나 근저당권으로 인한 경매개시결정의 기입등기가 있기 전에 유치권이 성립하고 있었던 경우에는, 이는 압류의 효력을 침해하는 예상하지 못한 불이익이 아니기에, 유치권의 취득시기가 근저당권 설정 이후라도 경매 절차의 매수인에 대하여 유치권을 주장할 수 있다는 결론이 됩니다.