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부동산 가압류등기 이후 유치권 취득할 수 있는지 여부
박상현 변호사  |  jakyosung@nate.com
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승인 2021.05.09  15:13:49
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    박상현 변호사 (법무법인 안세)

종전에 부동산에 대한 경매개시결정의 기입등기가 이루어져 압류의 효력이 발생한 후에는 부동산의 점유를 취득하더라도 유치권이 성립할 수 없다는 판례를 소개한 바 있습니다. 

그렇다면 부동산에 가압류 등기가 이루어진 다음 점유를 취득했을 때는 유치권을 주장할 수 있을지 의문이 생깁니다. 

압류나 가압류나 비슷한 거 아니냐는 시각에서 결론이 같을 거라 볼 수도 있지만 대법원 판례는 이를 구분하고 있습니다. 

즉 대법원은 압류의 효력이 발생한 후에는 점유를 취득하더라도 유치권을 주장할 수 없지만, 가압류의 경우에는 이와 달리 보아서 가압류등기가 이루어진 후에 점유를 취득하더라도 경매절차에서의 매수인에 대해 유치권을 주장할 수 있다고 합니다.  

대법원 2011.11.24. 선고 2009다19246 판결 건물명도등

‘부동산에 가압류등기가 경료되면 채무자가 당해 부동산에 관한 처분행위를 하더라도 이로써 가압류채권자에게 대항할 수 없게 되는데, 여기서 처분행위란 당해 부동산을 양도하거나 이에 대해 용익물권, 담보물권 등을 설정하는 행위를 말하고 특별한 사정이 없는 한 점유의 이전과 같은 사실행위는 이에 해당하지 않는다. 
다만 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 제3자에게 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 하는 경우 그와 같은 점유의 이전은 처분행위에 해당한다는 것이 당원의 판례이나, 이는 어디까지나 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 제3자가 취득한 유치권으로 압류채권자에게 대항할 수 있다고 한다면 경매절차에서의 매수인이 매수가격 결정의 기초로 삼은 현황조사보고서나 매각물건명세서 등에서 드러나지 않는 유치권의 부담을 그대로 인수하게 되어 경매절차의 공정성과 신뢰를 현저히 훼손하게 될 뿐만 아니라, 유치권신고 등을 통해 매수신청인이 위와 같은 유치권의 존재를 알게 되는 경우에는 매수가격의 즉각적인 하락이 초래되어 책임재산을 신속하고 적정하게 환가하여 채권자의 만족을 얻게 하려는 민사집행제도의 운영에 심각한 지장을 줄 수 있으므로, 위와 같은 상황하에서는 채무자의 제3자에 대한 점유이전을 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위로 봄이 타당하다는 취지이다. 
따라서 이와 달리 부동산에 가압류등기가 경료되어 있을 뿐 현실적인 매각절차가 이루어지지 않고 있는 상황하에서는 채무자의 점유이전으로 인하여 제3자가 유치권을 취득하게 된다고 하더라도 이를 처분행위로 볼 수는 없다.
토지에 대한 담보권 실행 등을 위한 경매가 개시된 후 그 지상건물에 가압류등기가 경료되었는데, 갑이 채무자인 을 주식회사에게서 건물 점유를 이전받아 그 건물에 관한 공사대금채권을 피담보채권으로 한 유치권을 취득하였고, 그 후 건물에 대한 강제경매가 개시되어 병이 토지와 건물을 낙찰받은 사안에서, 건물에 가압류등기가 경료된 후 을 회사가 갑에게 건물 점유를 이전한 것은 처분행위에 해당하지 않아 가압류의 처분금지효에 저촉되지 않으므로, 갑은 병에게 건물에 대한 유치권을 주장할 수 있다고 한 사례‘

여기서 주의할 것은 우리법상 토지와 건물은 별개의 부동산으로서 구분이 된다는 것입니다. 

위 판례의 사안에서 토지에 대한 담보권 실행으로 경매가 개시되었다고 하더라도, 그로 인한 압류의 효력은 토지에만 미치고 건물에는 압류의 효력이 미치지 않습니다. 

그러한 상황에서 건물에는 가압류등기만이 완료된 경우, 이 가압류는 건물의 현실적인 매각절차가 진행되는 것이 아니므로, 가압류채권자가 가지는 건물의 경매대가가 얼마일 것이라는 기대는 현실적으로 보호할 만한 가치가 없다고 본 것입니다.

실제로 경매절차가 진행된다면 건물에 대한 감정가도 나오고, 경매대가에서 변제를 받을 채권자가 정해지며, 채권자들이 분배받을 변제액이 계산되는 등 실제의 이해관계가 발생하여 그러한 기대는 보호할만한 가치가 있습니다. 

그러나 단순히 가압류가 이루어지면 부동산 소유자의 처분을 제한하는 효과는 있지만, 경매의 경우처럼 채권자 등의 보호할 가치가 있는 경제적인 이해관계가 발생하지 않습니다. 

따라서 가압류 이후 점유를 취득한 경우에 유치권을 인정하더라도 누군가의 정당한 이익을 침해한다고 할 수가 없습니다.

이것이 압류와 가압류를 구분하여 유치권의 성립을 인정 또는 부정하는 법원의 태도차이의 이유라고 보입니다.

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