한국리츠협회(회장 정병윤)가 7월 6일 오전, 여의도 글래드 호텔에서 상장리츠 대표이사, 언론사 기자, 기관투자자, 애널리스트 등 100여명이 참석한 가운데 ‘2022년 상장리츠 투자간담회’를 개최했다.

한국리츠협회 정병윤 회장은 인사말을 통해 “국내 상장리츠 시장은 20개의 리츠가 상장되어 시가총액 약 8조 6천억원(22년 5월말 기준)의 규모를 이루고 있지만, 해외시장과 비교했을 때 아직은 더 발전이 필요한 상황“이라며, “오늘 상장리츠사의 IR을 통해 제공되는 리츠에 대한 정보들이 투자자들이 리츠에 투자하게 되는 좋은 계기가 될 수 있길 바란다“고 말했다.

인사말을 하고 있는 정병윤 회장

이날 행사는 국내 리츠시장의 현황에 대한 협회의 간략한 브리핑과, 상장리츠사들의 IR 브리핑순으로 진행됐다. 

제이알글로벌리츠는 현재 벨기에 브뤼셀에 위치한 파이낸스타워와 미국 맨해튼에 위치한 오피스 건물을 기초자산으로 운용중이다. 두 실물자산 모두 신뢰도가 높고 임차인과 장기임대차계약구조를 갖추고 있으며, 현지 대출조건 모두 낮은 고정금리로 조달되어 있다. 특히, 파이낸스타워의 연간 임대료조정은 Health Index(건강지수)에 연동되는 구조로 인플레이션 헷지가 가능하여, 제이알글로벌리츠는 인플레이션 및 금리 인상에도 대응할 수 있는 운용구조임을 강조했다.

ESR켄달스퀘어리츠는 순수 물류리츠로서, 국내 대표 물류리츠로 자리매김하였다. 최상의 입지조건을 가진 17개의 A급 물류센터를 보유중이며, 모두 주요 경제구역 근처 교통 요충지에 입지하고 있다. 또한 매 2년 1~4% 임대료 인상 예정으로써, 연평균 1.5% 임대료가 상승할 예정이다. 우량입지의 물류센터 개발이 제한된 시장상황 속에서 ESR켄달스퀘어리츠는 ESR그룹의 파이프라인에 기반하여 차별화된 경쟁력과 미래 성장동력을 확보하고 있다고 말했다.

신한알파리츠는 안정적 배당금 지급, 주가 상승 가능성 확대, 운용자산 1조원 이상 달성이라는 상장시에 공표하였던 3가지 약속을 모두 지켰다고 밝혔다. 현재 신한알파리츠의 공모가 대비 배당수익률은 7.7%이며, 배당금의 평균 성장률은 7.3%이다. 공모가 대비 주가는 약 60% 상승(22년 5월말 기준)하였고, 운용자산은 현재 2조 2천억원에 달한다. 리스크 관리적 측면에서도 대출만기를 모두 분산하고 전액 고정금리로 조달함으로써 금리변동의 리스크를 방어하고 있다고 밝혔다.

NH프라임리츠는 프라임급 우량 자산 포트폴리오 구성을 통해 안정성을 추구하며 기초자산에 대한 분산투자로 포트폴리오 효과를 도모한다. 한편, NH농협리츠운용의 또 다른 상장리츠인 NH올원리츠는 멀티섹터 전략을 통한 성장성과 수익성을 추구한다. 저평가된 Core+ 자산 타겟팅을 통해서 연 6~7% 수준의 배당률을 추구한다. NH농협리츠운용은 2개의 상장리츠를 차별화된 운용전략과 우량자산 포트폴리오 확대를 통해 다양한 투자경험을 제공하겠다고 말했다. 

SK리츠는 요즘과 같은 고물가, 고금리 상황에서 안정성이 단연 돋보이는 리츠임을 강조하였다. SK(주) 및 SK하이닉스(주) 등과 같은 초우량 임차인이 물가 연동 임대료 인상 및 Triple Net으로 장기 임차하여, 물가 상승에도 매출 감소 및 비용 증가에 대한 영향이 없다. 대외적인 영향인 금리 인상 측면에서도 업계 최고의 AA- 신용등급을 기반으로 향후 다양한 금융기법을 활용할 수 있다는 점에서 경쟁력이 있다고 밝혔다.

이지스레지던스리츠는 상장이후 국내외 주거자산을 추가 편입하여 총자산 규모가 약 2.7배 증가하였다. 신규 편입 자산 중 뉴욕 브루클린에 위치한 Spring Creek Towers는 임대율이 안정적으로 유지되고 있으며, 일리노이주 소재한 illini Tower(대학 기숙사)는 신입생 증가추세와 제한적인 기숙사 공급으로 안정적인 수요기반이 확보된 자산이다. 한편, 투자자산의 대출금리는 평균 2.7%에 잔여만기가 평균 5.9년으로 최근 금리변동에 대한 민감도가 낮다고 밝혔다.

이지스밸류리츠는 상장 후 AUM은 약 5배 증가하였고, 자산의 가치는 매입 후 평균 20% 상승해 양적·질적 성과를 이뤄냈다. 향후에는 Core자산인 트윈트리타워 매입으로 포트폴리오의 안정성을 높이고, +Alpha 자산을 매각해 차익을 실현할 계획이라고 밝혔다. 최근 금융시장 환경에 대응하기 위해서는 잔여 임대차기간과 우호적인 임대시장 환경을 활용해 임대료를 인상하고, 신용등급(A-)과 ESG채권 등을 활용해 자본조달 방식을 다양화함으로써 금리 경쟁력을 강화할 것이라고 말했다. 

코람코더원리츠는 다양한 투자운용 전략을 통해 가치상승 전략을 구축하고 있다. 기초자산인 하나증권빌딩은 올해 4월 LEED인증 GOLD등급을 획득하여 ESG투자흐름에 대응할 수 있게 하였다. 또한 담보대출은 2.55%의 최저수준 금리로 2025년까지 유지되며, 임대료는 매년 2~3% 인상토록 체결되어 안정적인 배당수익 확보가 가능하다. 분기배당을 실시하는 리츠로써, 올해 8월말 지급예정인 배당금은 주당 약 84원(공모가 기준 약 6.7%)이 예상된다. 한편, 지속 성장 지향 계획으로서 연내 편입을 목표로 서울의 코어 오피스들에 대하여 편입 검토중이다.

이리츠코크렙은 상장리츠 중 유일한 기업구조조정리츠로, 다양한 발전전략 구사를 위해 위탁관리리츠로의 전환을 추진중이다. 지난 달 말, 대주주 지분율 요건을 충족함에 따라 변경인가 신청예정으로 빠르면 올 3분기 중 전환될 예정이다. 한편, 최근 시장변화에 따른 영향과 관련해서는 21년 5월 고정금리 대출로 리파이낸싱을 완료했기에 금리상승에 영향을 받지 않으며, 보유자산의 임대료는 매년 CPI에 연동되고 있다고 했다. 올해 9월부로 임대료 2.5% 인상을 앞두고 있으며, 올해 9월 말 지급예정인 배당금은 주당 약 210원(공모가 기준 약 8.4%), 임대료 인상분이 적용되는 23년 상반기부터는 약 215원 수준 배당이 예상된다고 했다.

디앤디플랫폼리츠는 자산규모와 시가배당률 모두 상위권에 속함으로써, 규모와 수익성의 밸런스가 잘 갖춰진 리츠이다. 현재 보유자산의 가치는 매입시점 대비 크게 상승했으며, 이는 저금리 시기의 오피스 투자와 물류센터 선매입 투자전략의 효과라고 하였다. 또한 공실률 0%로 안정적인 임대차를 구성하고 있으며, 금리 상승기 이전에 체결한 대출 만기가 2년 이상 잔존하여 금리변동의 위험 방어가 가능하다. 향후에도 SK디앤디와의 스폰서 딜 기반 파이프라인 자산을 추가 편입하여 고부가가치 리츠로 성장할 계획이라고 밝혔다.

마스턴프리미어리츠에 따르면 지난달 프랑스 상업용 부동산 임대지수는 전년대비 5.1% 상승하였다. 마스턴프리미어가 투자한 자산 중 3개의 자산이 프랑스에 소재해 있으며 모두 이 지수에 따라 임대수입이 연동된다. 따라서 향후 5년간 높은 임대료 상승으로 임대수입이 약 3.6% 증가할 것으로 발표하였다. 이와 같은 임대료 상승분을 통해, 약 2년 반 후 매각예정인 자산의 리파이낸싱을 가정하여도 금리상승기에 대한 시장위험을 방어할 수 있다고 했다.

케이탑리츠는 수도권과 지방 핵심상권에 투자 수익성이 높은 상업용 빌딩 8개를 보유한 자기관리 리츠회사이다. 검증된 투자운용 능력으로 2012년부터 10년간 지속적으로 영업이익 및 순이익을 기록중이다. 안정적인 영업실적을 바탕으로 ’13년도부터 지속적으로 배당을 실시하였다. 또한 보유한 투자부동산을 활용하여 3~400억원 수준의 신규투자자금 조달 가능함으로써 주주가치의 희석 없이도 신규자산이 편입가능하다고 밝혔다.

협회 관계자는 “상장리츠 시장의 규모가 확대되고 있는 만큼 이번 투자간담회에 대한 관심도 역시 높았으며 성황리에 투자간담회가 마무리 됐다“고 평가했으며, “올 하반기에도 다양한 자산을 보유한 리츠들의 상장이 예정되어 있는바, 진정한 상장리츠 시대가 도래할 것으로 기대된다“고 말했다.