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재개발사업으로 인한 영업보상
이성환 변호사  |  jakyosung@nate.com
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승인 2022.08.05  23:14:05
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이성환 법무법인 안세 대표변호사

재개발사업이 진행되는 과정에서 토지 및 건물에 대한 평가나 보상만이 아니라 재개발사업 정비구역 내에서 영업을 영위하는 사람이나 회사에 대하여 영업중지로 인한 보상 역시 중요한 법적 문제이다. 재개발사업으로 인한 영업보상은 ‘도시 및 주거환경 정비법’(도시정비법) 제65조에 의하여 도시정비법에서 특별히 규정한 사항을 제외하고는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(토지보상법)에서 의하여 결정된다. 물론 재개발사업주체와 영업자가 서로 협의하여 그 보상금액을 정할 수 있지만 그렇지 아니한 경우에는 토지보상법의 영업보상 규정들에 의하여 그 보상액이 결정될 수 밖에 없다.

토지보상법 제77조에 의하면 영업을 폐업하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대하여는 영업이익과 시설의 이전비용 등을 고려하여 보상하도록 하고 그 보상액의 구체적인 산정 및 평가 방법과 보상기준 등은 국토교통부령으로 정하도록 하고 있다.

국토교통부령인 토지보상법 시행규칙 제45조에 의하면 영업보상의 대상은  사업인정고시일등 전부터 적법한 장소(무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업이어야 한다.

다만, 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우에도 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 「부가가치세법」 제8조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업인 경우에는 보상대상이 된다.

영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가 등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업이어야 한다.

이와 같이 영업보상의 대상이 되는 경우 그 손실보상의 구체적 내용은 재개발사업으로 인하여 영업을 폐지하게 되는 경우와 영업폐지가 아니고 단순히 영업장소를 이전하여야 하는 경우에 따라 차이가 나고 그 구체적 손실보상 금액이 달라진다. 

영업폐지로 인한 손실보상을 인정하는 경우는  영업장소 또는 배후지(당해 영업의 고객이 소재하는 지역을 말한다)의 특수성으로 인하여 당해 영업소가 소재하고 있는 시·군·구(자치구를 말한다) 또는 인접하고 있는 시·군·구의 지역안의 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 경우로 한정되고, 그렇지 아니하는 경우에는 영업장소를 이전하는 것으로만 이해하여 영업휴업으로 인한 손해만 인정하고 있다. 서울 등 대도시의 경우 대부분 영업폐지로 인한 손실보상은 다른 장소로 옮겨가서 영업을 할 수 있다고 보아 영업폐지로 인한 손실보상을 인정하지 않고 있는 것이 현실이다.
 
영업보상의 대부분에 해당하는 영업장소의 이전으로 인한 손실보상의 구체적 내용을 살펴보면, 토지보상법 시행규칙 제47조는 재개발사업 등 공익사업의 시행으로 인하여 영업장소를 이전하여야 하는 경우의 영업손실은 휴업기간에 해당하는 영업이익과 영업장소 이전 후 발생하는 영업이익감소액에 다음의 비용을 합한 금액으로 평가하도록 규정한다. 첫째, 휴업기간 중의 영업용 자산에 대한 감가상각비·유지관리비와 휴업기간중에도 정상적으로 근무하여야 하는 최소인원에 대한 인건비 등 고정적 비용(고정비용) 둘째. 영업시설·원재료·제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액(감손상당액) 셋째. 이전광고비 및 개업비 등 영업장소를 이전함으로 인하여 소요되는 부대비용(부대비용)을 더하여 보상받을 수 있다.

다만 휴업기간은 4개월 이내로 하되 당해 공익사업(도시정비법의 경우 재개발사업)을 위한 영업의 금지 또는 제한으로 인하여 4개월 이상의 기간동안 영업을 할 수 없는 경우나 영업시설의 규모가 크거나 이전에 고도의 정밀성을 요구하는 등 당해 영업의 고유한 특수성으로 인하여 4개월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우에는 실제 휴업기간으로 하되 이 경우에도 그 휴업기간은 2년을 초과할 수 없도록 제한하고 있다. 영업이익은 해당 영업의 최근 3년간(특별한 사정으로 인하여 정상적인 영업이 이루어지지 않은 연도를 제외한다)의 평균 영업이익을 기준으로 하여 이를 평가하되, 공익사업(재개발사업)의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 영업이익이 감소된 경우에는 해당 공고 또는 고시일전 3년간의 평균 영업이익을 기준으로 평가한다. 이 경우 개인영업으로서 휴업기간에 해당하는 영업이익이 ‘통계법’ 제3조제3호에 따른 통계작성기관이 조사·발표하는 가계조사통계의 도시근로자가구 월평균 가계지출비를 기준으로 산정한 3인 가구의 휴업기간 동안의 가계지출비(휴업기간이 4개월을 초과하는 경우에는 4개월분의 가계지출비를 기준으로 한다)에 미달하는 경우에는 그 가계지출비를 휴업기간에 해당하는 영업이익으로 보도록 하고 있다.

다만, 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일(정비계획 공람공고일)등 1년 이전부터 ‘부가가치세법’ 제8조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업이어야만 보상을 받을 수 있고,  영업시설·원재료·제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액을 보상받을 수 있으나, 휴업기간중의 영업용 자산에 대한 감가상각비·유지관리비와 휴업기간중에도 정상적으로 근무하여야 하는 최소인원에 대한 인건비 등 고정적 비용과  이전광고비 및 개업비 등 영업장소를 이전함으로 인하여 소요되는 부대비용은 최고 일천만원만 보상 받을 수 있을 뿐이다.

영업장소 이전 후 발생하는 손실 중 앞에서 설명한 고정비용, 감손상당액, 부대비용 외의 영업장소 이전 후 매출감소 등 영업이익 감소액상당의 손실보상액은 휴업기간에 해당하는 영업이익의 100분의 20으로 하되 그 금액은 1천만원을 초과하지 못하도록 하고 있다. 개인영업의 경우에는 이러한 영업이익 감소액을 도시근로자가구 월평균 가계지출비를 기준으로 산정한 3인 가구의 휴업기간 동안의 가계지출비의 100분의 20으로 하도록 규정하고 있다. (이성환 법무법인 안세 대표변호사) 

 

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