국토교통부는 11월 21일 오전 국토발전전시관에서 열린 중앙부동산가격공시위원회(이하 ‘중부위’)에서 ‘부동산 공시가격 현실화 계획 재수립방안’(이하 ‘재수립방안’)을 심의·의결했다고 밝혔다.

부동산 공시가격은 조사자가 산정한 시세와 지난 정부에서 수립된 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’에 따른 연도별 현실화율을 통해 산정하고 있는데, ’21~’22년에 부동산 가격 상승 및 현실화율 상향에 따른 공시가격 급등과 세제 등이 더해져 국민 부담이 가중됨에 따라 대통령 공약과 국정과제에 ‘공시가격 현실화 계획 재검토’가 포함됐다.

이에, 국토교통부는 2022년 집값 급락에 따른 실거래 역전과 국민 부담을 고려하여 2023년 공시에 적용되는 현실화율을 현실화 계획 수립 이전인 2020년 수준으로 하향하는 ‘공시가격 현실화 수정 계획’ 2022년 11월 수립한 바 있다.

이번 재수립 방안은 먼저, 현실화 계획을 통한 공시가격 산정 방식이 공정한 공시가격에 대한 국민의 일반적인 기대와 실제 공시가격이 괴리되는 결과를 낳아 공시가격에 대한 신뢰도 저하 문제가 나타났고, 부동산 시장 급변 가능성이 충분히 고려되지 않아 국민부담이 급증하는 부작용도 발생했기 때문에 근본적인 차원에서 재검토했다.

공시가격 변화는 시세 변동(시장)과 유사하다는 일반적 기대와 달리, 현실화 계획은 시세 변동에 현실화율 인상분(정책)까지 공시가격에 추가로 반영하는 구조로, 국민의 통상적인 기대수준을 크게 상회하는 공시가격의 상승이 매년 반복되는 문제를 내포하고 있었기 때문이다. 

또한, 급속한 시세반영 중심의 계획을 적용하면서 부동산 시장 급변 가능성을 충분히 고려하지 않아 실제 국민 부담이 급증했다는 것이다.

한편, 고가 주택(9억 이상)과 토지에 대해서는 빠른 시세 반영을, 저가 주택(9억 미만)에 대해서는 균형성 제고를 우선적 목표로 설정하여 공정한 공시가격의 산정이 이뤄지지 못하는 문제도 있었다. 

국토부는 기존 현실화 계획을 수정·보완하는 부분적 개선만으로는 국민의 보편적 인식과의 간극 해소에 한계가 있음을 고려하여 내년 1월부터 현실화 계획의 필요성과 타당성을 원점에서 재검토하는 연구용역을 실시하고, 연구결과에 따라 현실화 계획에 대한 근본적인 개편방안을 내년 하반기 마련한다.

이어서, 2024년 공시가격에 적용할 현실화율은 올해와 동일하게 현실화 계획 수립 이전인 2020년 수준으로 동결한다.

국토부는 현실화 계획을 근본적으로 재검토하는 상황에서 기존 계획을 그대로 적용하여 현실화율을 높여 나가는 것은 불합리하며, 금리 인상, 물가 상승, 가계부채 증가 등에 따른 국민들의 부담을 덜어드리기 위해 공시가격 인상을 최소화할 필요가 있다는 점, 부동산 시장의 불확실성과 거시경제 여건의 불안정성이 여전히 상존하고 있다는 점 등도 종합적으로 고려했다고 설명했다.

2024년 공시가격에 적용될 현실화율은 올해와 동일하게 고정되며, 이는 기존 현실화 계획 평균 대비 공동주택 6.6%p, 단독주택 10.0%p, 토지 12.3%p가 하락한 수준이다.

올해와 동일한 현실화율이 적용됨에 따라 공시가격 변동이 최소화될 전망이며, 2024년의 최종 공시가격은 2023년말 부동산 시세를 반영하여 2024년 초 결정될 예정(표준주택·표준지 1월, 공동주택 4월)이다.

국토교통부 김오진 제1차관은 “공시제도가 공정과 상식에 기반하여 운영되기 위해서는 현실화 계획에 대한 근본적인 검토와 종합적인 처방이 필요한 만큼, 국민의 눈높이에서 현실화 계획을 재검토할 것”이라고 밝혔다.

2024년 부동산 공시가격 현실화율 발표, 김오진 제1차관 브리핑.