철도지하화 사업은 현행 제도상 한계와 사업비 조달 문제 등으로 그간 사업화가 어려웠으나, 기존 철도 사업의 틀에서 벗어나 지하화와 상부개발을 통합하는 사업방식을 도입하는 제도적 기반이 마련됐다. 

또 한국토지주택공사 등이 시행하는 공공 주도의 도심복합사업을 신탁사나 리츠(REITs, 부동산투자회사) 등의 민간도 시행할 수 있게 됐다.

국토교통부는 이 같은 내용을 담은 ‘철도지하화 및 철도부지 통합개발에 관한 특별법안’(이하 철도지하화특별법), ‘도심 복합개발 지원에 관한 법률’(이하 도심복합개발지원법) 제정안이 1월 9일 국회 본회의에서 의결됐다고 밝혔다.

철도지하화의 첫걸음인 ‘철도지하화 특별법’에는 철도를 지하화하는 사업과 상부 개발사업(도시개발법 등)을 연계하는 철도지하화통합개발을 새로 규정하여 상부 개발이익을 철도 지하화 사업에 활용할 수 있게 했다.

또, 기존의 ‘철도건설법’에 따른 국가철도망 구축계획과 별도로 철도지하화 통합개발에 관한 종합계획을 수립하도록 규정했으며, 노선별로 기본계획을 수립하는 등 체계적인 사업 절차를 마련했다. 

철도지하화 사업비용은 상부 개발사업에서 발생하는 이익으로 충당하는 것을 원칙으로 하면서, 재원 선조달을 위해 사업시행자가 채권을 발행할 수 있는 근거조항을 마련했다.

국가가 사업시행자에게 철도부지를 출자할 수 있도록 법적 근거를 마련했으며, 이를 통해 원활한 사업추진과 계획적인 상부개발을 할 수 있을 것으로 기대된다. 

또한, 상부 개발 시 기반시설 지원, 용적률 완화, 부담금 감면 등 혜택을 부여하여 철도지하화통합개발의 사업성 개선에 도움이 될 것으로 기대된다.

한편, ‘도심복합개발지원법’은 한국토지주택공사 등이 시행하는 공공 주도의 도심복합사업을 신탁사나 리츠(REITs, 부동산투자회사) 등의 민간도 시행할 수 있도록 하여 수요가 많은 도심에 보다 창의적이고 다양한 형태의 복합사업을 추진하기 위해 마련됐다. 

‘공공주택 특별법’에 따른 도심 공공주택 복합사업은 낮은 사업성으로 인해 기존 재개발 사업이 어려운 지역의 개발을 위해 용적률을 최대 700%까지 완화하고 신속하게 사업을 추진(인허가 시간 3~4년 단축)하는 사업이다. 주로 주택건설 위주로 진행되어 상업·문화시설 등의 복합개발이나 거점조성에는 한계가 있었다. 

‘도심복합개발지원법’ 제정안에서는 편리한 교통으로 상업·문화 등의 거점이 될 수 있으나, 낙후·저이용된 지역은 첨단산업 중심의 ‘성장거점형’으로, 주택공급이 필요한 노후 역세권, 준공업지 등은 주택공급 위주의 “주거중심형”으로 개발하여 대상지역, 혜택 등을 차등화하도록 했다.

도심복합개발사업은 기존 조합방식의 정비사업이 비전문성·사업장기화 등의 문제가 있었던 점을 고려하여, 토지주가 조합설립 없이 신탁 및 리츠 등 민간 전문기관과 협력하여 시행한다.

토지주 직접시행방식은 도시정비법과 마찬가지로 20인 이내인 경우에 허용하며, 공공도 사업참여가 가능하다. 
 
사업추진은 지자체가 사전검토를 통해 사업방향을 먼저 제시하도록 하여 사업시행자가 신속하게 계획을 수립할 수 있도록 했고, 각종 개별법에서 정하는 심의는 통합하여 심의하여 행정절차에 소요되는 기간도 단축할 수 있도록 했다. 

사업은 공공이 시행하는 도심 공공주택 복합사업과 마찬가지로 주민 2/3 및 토지 1/2의 동의를 받아 진행한다.

“성장거점형” 사업은 국토계획법 상 도시혁신구역으로 지정하여 용적률, 건폐율 등의 규제를 대폭 완화하여 민간의 창의성을 최대한 발휘할 수 있도록 했고, “주거중심형” 사업도 도시·건축 규제를 공공 도심복합사업 수준으로 완화하여 사업에 대한 참여 유인을 높였다.

완화된 규제에 따른 개발이익은 공익적 목적으로 사용될 수 있도록 공공주택, 기반시설, 생활 SOC 등을 건설하도록 했다. 특히, 규제특례와 공공기여 수준의 적절성에 대해서는 사업계획승인권자인 기초지자체가 상위 지자체와 협의하도록 하여 과도한 개발이익을 사전에 제어하도록 했다. 

‘도심복합개발지원법’ 제정안은 공포 1년 후 시행이나 국토교통부는 시행일 이전이라도 지자체가 후보지를 공모하고, 시행 즉시 사업이 바로 진행 가능하도록 사업요건을 조기에 확정하고, 사업추진 가이드라인 배포와 민간사업자와 지자체 대상 설명회를 개최할 계획이다.

국토부는 관 주도가 아닌 민간사업자 주도의 계획수립 절차, 용적률·건폐율 등이 정해지지 않은 도시혁신구역 등의 파격적 혜택을 통해 민간이 창의적인 역량을 발휘하여 선호도가 높은 도심 지역에 신속히 문화·상업 등의 복합시설을 건설하고 주택을 공급할 수 있을 것으로 기대된다고 밝혔다.