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건축물 하자의 의미와 건물의 미완성
이성환 변호사  |  cmkcap@chol.com
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승인 2024.07.02  07:38:42
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이성환 법무법인 안세 대표변호사

건축물을 건설하는 건설계약은 민법상 도급계약이고 도급계약에서 하자라 함은  일반적으로 완성된 목적물이 계약에서 정한 용도에 적합한 상태나 성질을 갖추지 못하였거나 통상적인 용도에 사용할 수 없는 경우를 의미한다. 건축물 건설계약에 있어서 완성된 건물이 계약에서 약정한 내용과는 달리 형태상이나 구조기능적인 면에서 부족함이 있거나 일반적으로 건축물이 갖추어야 할 외관이나 구조를 갖추지 못한 경우에는 하자가 있다고 할 수 있다.  주택법 시행령 별표6에서는  하자의 범위에 대하여 “공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 하자”라고 하고 있다.

건물의 하자는 건물의 미완성이나 미시공과는 구별되는 개념이다. 건물의  미완성이란 건설공사에 있어서 건설계약에서 약정한 모든 공정 즉 최후의 공정까지 마치지 못하고 공사가 중단된 것을 말한다. 그리고 건물의 미시공이란 건설공사의 시공에 착수하지 않은 것이거나 변경시공, 부실시공을 의미하기도 하지만, 건물의 미완성과 구별되는 미시공이란 일반적으로  예정된 공정이 모두 종료되었다고 인정되나 건물의 주요 구조 부분에 관계되지 않은 공사가 누락 된 경우를 의미한다. 이에 반하여 건물의 하자란 건설공사의 공정을 마쳤으나 건물이 계약에서 약정한 내용과는 달리 형태상이나 구조기능적인 면에서 부족함이 있거나 일반적으로 건축물이 갖추어야 할 외관이나 구조를 갖추지 못한 경우를 말한다. 대법원은 “공사가 도중에 중단되어 예정된 최후의 공정을 종료하지 못한 경우에는 공사가 미완성된 것으로 볼 것이지만, 공사가 당초 예정된 최후의 공정까지 일응 종료하고 그 주요 구조 부분이 약정된 대로 시공되어 사회통념상 일이 완성되었고 다만 그것이 불완전하여 보수를 하여야 할 경우에는 공사가 완성되었으나 목적물에 하자가 있는 것에 지나지 아니한다고 해석함이 상당하고, 예정된 최후의 공정을 종료하였는지 여부는 수급인의 주장이나 도급인이 실시하는 준공검사 여부에 구애됨이 없이 당해 공사 도급계약의 구체적 내용과 신의성실의 원칙에 비추어 객관적으로 판단할 수 밖에 없다”고 판시하고 있다(대법원 1997.12. 23 선고 97다44768 판결 참조). 

법적 책임과 관련하여 건물의 미시공은 부실시공과 함께 일반적으로 건물의 하자와 같이 취급하지만, 건물의 미완성과 건물의 하자는 분리하여 취급한다. 왜냐하면 건물이 미완성된 경우에는 건설사업체인 시공업체 즉 수급인은 미완성 부분에 대하여 발주자 즉 도급인에 대하여 공사대금 청구권을 갖지 못하고 도급인은 건설계약을 해제할 수 있지만 하자가 있는 경우에는 도급인은 계약을 해제하지 못하고 수급인은 공사대금청구권을 가지기 때문이다. 건물의 하자를 이유로 도급인은 수급인의 공사대금청구에 대하여 하자보수를 청구하거나 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 가지며 이러한 손해배상청구권으로 기성고 공사대금에 대한 상계를 주장하거나 동시이행항변권을 행사할 수 있다. 재판실무상으로도 하자의 경우에는 하자보수비를 청구하는 소송이 일반적이고 건물의 미완성인 경우에는 기존 공사에 대한 기성고 산정이 문제로 된다. 공사의 지체로 인한 지체상금과 관련하여서도 건물의 미완성인 경우에는 건물이 완성될 때까지 계속하여 지체상금이 발생하지만, 공사의 하자의 경우에는 건설공사가 종료된 것으로 인정되므로 지체상금의 문제는 더 이상 발생하지 않는다. 또한 건물이 완성된 경우에는 우리 민법 제668조는 “도급인이 완성된 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 건물 기타 토지의 공작물에 대하여는 그러하지 아니하다.”라는 규정이 적용되어 도급인 즉 발주자가 공사도급계약 즉 건설계약을 해제할 수 없으나 건물의 미완성인 경우에는 그 상태에서 계약을 해제할 수 있다. 

이와 같이 민법이 건설계약과 같은 도급계약에 있어서 수급인에게 특수한 하자담보책임을 지우고 있는 것은 한편으로는 도급인으로 하여금 하자 없는 완전한 목적물을 취득케 함을 목적으로 하고, 다른 한편으로는 수급인에게 보수청구권을 쉽게 확보할 수 있도록 하기 위한 것이다.  따라서 건설계약에 있어서 건물의 완성 즉 예정된 최후의 공정이 종료되었는지 여부는 수급인이 당해 건축물의 건설계약에 따라 건설공사를 완료하였으면 충분하고 이러한 건물의 완성은 준공검사와는 별개의 개념으로 실질적으로 공사가 종료되었으면 건물의 완성을 주장할 수 있다. 준공검사는 건물의 안정성 등 건축에 대한 제반 행정법규를 고려한 건설행정법상의 개념이고 건물의 완성은 민법의 도급계약상의 개념이므로 이 둘은 구별되는 개념인 것이다. 물론 건설공사대금의 지급과 관련하여서는 준공검사까지 마쳐야 건물의 완성으로 보고 이때 공사대금을 전액 지급한다는 특약이 있을 수 있고 이러한 특약은 당연히 유효하다. 하지만 건물의 완성 즉 예정된 최후 공정의 종료여부는 건축물 공사도급계약의 구체적 내용과 신의성실의 원칙에 따라 객관적으로 판단하여야 한다. 

완성된 건축물에 하자가 존재한다는 하자의 존재여부에 대한 입증책임은 하자담보책임을 추궁하는 도급인에게 있다. 하자는 건축물이 계약에서 약정한 내용과는 달리 형태상이나 구조기능적인 면에서 부족함이 있거나 일반적으로 건축물이 갖추어야 할 외관이나 구조를 갖추지 못한 것을 의미하므로 이러한 내용을 수급인이 주장하고 입증하여야 한다. 소송에 있어서 건축물 하자의 증명은 법원의 검증이나 기타 방법을 통하여서도 가능하지만 전문가 즉 통상 법원이 선임하는 감정인의 감정에 의한 경우가 일반적이다. 도급인은 건물의 완공시에 하자가 존재하였다는 하자의 존재만 증명하면 되고 하자의 존재이유에 대하여서까지는 입증책임을 부담하지는 않는다. 건물의 완공시와 감정시 사이에 상당한 기간이 경과되었다면 시간의 경과로 인하여  자연적인 감모나 이용방법의 잘못으로 인한 것이지를 구분하여야 한다. <이성환/ 법무법인 안세 대표 변호사 02-743-0400>

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