이성환 법무법인 안세 대표변호사

대규모 상가의 경우 다수의 점포들이 동종 영업을 하게 될 경우 과다한 경쟁을 불러일으켜 전체적으로 개별 점포의 가치를 떨어뜨릴 수 있으므로 이를 방지하기 위하여 각 점포의 업종을 사전에 지정하거나 제한하는 경우가 있다. 이러한 상가의 업종제한은 분양계약에 의한 경우 그리고 대규모상가와 같은 집합건물의 관리단 규약에 의한 경우 등이 있는데, 이러한 제한이 개인이나 기업의 직업선택의 자유를 침해하는 것이 아니냐 하는 의문이 있을 수 있다. 하지만 대법원은 “분양계약 또는 수분양자들 상호간의 약정에 의한 업종 제한은 모두 사적자치의 영역에 속하는 사항으로서 계약자유의 원칙에 따른 것이고, 그 내용 또한 점포 소유자 등이 업종을 변경하고자 할 때에는 그들의 자치적인 모임인 상가자치관리위원회의 동의를 받도록 한 것에 불과하여 영업 활동을 본질적으로 제한하는 것은 아니며, 한편 서로 중복되지 않도록 권장업종을 지정하는 것은 인근 주민들의 생활상의 편의를 도모하고 입주 상인들의 영업상 이익을 존중하여 상호간의 이해관계를 조정하는 측면에서 현실적인 필요성도 있는 것이므로, 당해 업종 제한 약정이 헌법상 직업선택의 자유를 침해하는 것이라거나 불공정거래행위로서 무효라고 볼 수 없다.”라고 판시하여 이를 합법적인 것으로 인정하였다(대법원 1997.12.26. 선고 97다42540 판결 참조).

먼저 상가의 업종제한은 분양계약상의 약정에에 의하여 행하여질 수 있다.  대규모 상가의 분양자가 점포를 분양하면서 분양계약서에 업종제한 규정을 두는 경우가 많은데 분양계약 시에 업종제한약정을 한 경우 수분양자만이 아니고 분양자도 이를 준수할 의무가 있다. 대법원은 “대규모 상가를 분양할 경우에 분양자가 수분양자들에게 특정 영업을 정하여 분양하는 이유는 수분양자들이 해당 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 한편 상가 내의 업종 분포와 업종별 점포 위치를 고려하여 상가를 구성함으로써 적절한 상권이 형성되도록 하고 이를 통하여 분양을 활성화하기 위한 것이고, 수분양자들로서도 해당 업종에 관한 영업이 보장된다는 전제 아래 분양회사와 계약을 체결한 것이므로, 지정업종에 관한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양자에게도 적용된다”라고 판시하였다(대법원 2008.5.29. 선고 2005다25151 판결 참조).

이러한 상가의 업종을 제한하는 분양계약을 하였음에도 분양자가 업종제한 약정을 위반하여 분양한 경우에는 당연히 분양계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있고, 수분양자가 이를 위반한 경우에는 분양자가 분양계약을 해제할 수 있으며 이로 인하여 손해를 입은 기존의 수분양자는 분양자에게 제한업종 위반자에 대한 분양계약을 해제하도록 하고 이로 인한 손해의 배상을 청구할 수 있다. 대법원은 기존의 수분양자에 대하여 업종을 지정하고 이와 경쟁되는 업종의 점포는 허용하지 않겠다는 경쟁업종금지(경업금지)를 분양계약의 내용으로 해 만약 분양계약 체결 이후라도 수분양자가 경업금지의 약정을 위배하는 경우에는 그 분양계약을 해제하는 등의 조치를 취함으로써 기존 점포를 분양받은 상인들의 영업권이 실질적으로 보호되도록 최선을 다해야 할 의무를 부담한다고 하여 계약해제를 할 수 있음을 분명히 인정하고 있다(대법원 2005.7.14.선고 2004다67011 판결 참조).

또한 대법원은 시행사가 상가를 건축해 점포별로 업종을 지정해 분양한 경우에 대하여 건축주가 상가를 건축해 점포별로 업종을 정해 분양한 후 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자에 대하여도 업종제한이 적용된다고 한다(대법원 2009. 9.21. 자 2009마389 결정 참조). 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의했다고 보아야 하기 때문에 이에 따라 점포 입점자들은 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있고, 점포임차인 등이 업종제한을 위반한 경우 이로 인해 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위해 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다고 한다.

다음으로 상가가 집합건물인 경우 업종제한이 집합건물 관리단의 규약에 의하여 행하여질 수 있다. 대법원은 업종제한에 관한 관리단 규약을 새로 설정하는 경우, 그로 인하여 구분소유자들이 소유권 행사에 다소 제약을 받는 등 그 권리에 영향을 미친다고 하더라도 이는 모든 구분소유자들에게 동일하게 영향을 미치는 것이므로 이러한 규약이 허용된다고 한다(대법원 2006. 10. 12. 선고 2006다36004 판결 참조). 그리고 대법원은 “관리단의 설립 이후에는 집합건물법 제28조의 관리단 규약을 통하여 위와 같은 업종 제한을 새로 설정하거나 변경할 수도 있는데, 이러한 업종 제한에는 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 해당 업종에 관한 독점적 운영권을 보장하는 의미가 내포되어 있으므로 이를 사후에 변경하기 위해서는 임차인 등의 제3자가 아닌 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 필요하다”고 판시하고 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다79258 판결 참조).

한편 상가에 입점한 임차인 등 제3자들에 의하여 업종제한의 내용을 변경할 수 있는지에 대하여, 대법원은 “분양계약서 또는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제28조의 관리단규약 등에서 업종제한조항을 두는 경우에 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서 또는 관리단규약 등의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하거나 구분소유자들 사이에서 각 구분소유의 대상인 점포에서 영위할 영업의 종류를 정하는 것은 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있다고 할 것이므로, 이 경우 소유권을 분양받은 수분양자들이나 구분소유자들의 독점적 지위는 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 아닌 임차인 등의 제3자 사이의 합의에 기하여 변경될 수 없다”라고 판시하여 이를 인정하지 아니하고 있다(대법원 2005.11.10. 선고 2003다45496 판결 참조). < 이성환/ 법무법인 안세 대표변호사 02-743-0400>