주택시장 활력회복을 위해 재정비 규제 합리화, 청약제도 개편, 과도한 부담완화, 주택 공급방식 개편이 추진된다.

정부는 9월1일 이같은 내용을 골자로 하는 ‘규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안’을 확정·발표했다.

‘규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안’을 설명중인 서승환국토교통부장관

정부는 과거 시장 과열기에 도입돼 국민들과 민간부문에 과도한 부담으로 작용하고 있는 오래되고 낡은 규제를 과감하게 개혁, 최근 회복세를 보이고 있는 신규분양 시장은 물론, 기존 주택의 거래를 활성화해 주택시장의 활력을 회복해 나가기로 했다.

먼저 재정비 규제가 풀린다.

준공후 20년 이상의 범위에서 조례에 위임되어 있는 재건축 연한(서울시는 최장 40년)이 최장 30년으로 완화된다.

또, 재건축 연한 도래 후 구조안전에 큰 문제가 없더라도 층간소음, 에너지효율, 노약자 생활개선 등 생활에 불편이 큰 경우에는 주거환경 평가비중을 강화해 재건축이 가능하도록 안전진단 기준을 합리화한다.

연한 도래와 관계없이 구조적 결함이 있는 경우에는 구조 안전성만으로 재건축 여부를 결정한다.

현재 재건축 안전진단 기준은 구조안전성(40%), 건축마감 및 설비노후도(30%), 주거환경(15%), 비용분석(15%) 등이다.

이어, 수도권 과밀억제권역 내 재건축 시 85㎡이하 건설의무(세대수 기준 60% 이상, 연면적 기준 50% 이상) 중 연면적 기준은 폐지한다.

또한, 서울시 등 일부지자체가 공공관리제를 의무화하면서, 시공사 선정시기도 사업 시행인가 이후에만 할 수 있도록 제한하고 있으나, 공공관리제를 공공지원제로 변경하고, 토지등 소유자 과반수가 원할 경우 사업시행 인가 이전에도 시공사를 선택할 수 있도록 한다.

다만, 시공사 선정과정의 투명성을 위해, 지자체가 시공사 공사비 등을 공시케 된다.

재개발 사업시 임대주택 의무건설비율 중 연면적 기준도 폐지하고, 세대수 기준 의무건설 비율을 5%p 완화(수도권 20%→15%, 비수도권 17%→12%)한다.

다만, 세입자용 임대주택 부족시에는 지자체장이 5%p까지 상향 가능하다.

청약제도 개편도 추진된다.

먼저, 85㎡이하 민영주택에 대한 가점제는 2017년1월부터 지자체장(시군구청장)이 지역별 수급여건에 맞춰 현행 가점제 비율 40% 이내에서 자율 운영토록 할 방침이다.

현행 제도는 민영주택 중 85㎡초과는 100% 추첨제이나, 85㎡ 이하는 40%에 대해 가점제 적용 중(나머지 60%는 추첨제)이다.

민영주택에 적용되는 가점제도 개선한다.

무주택자에게 가점을(최대 32점) 부여하고 있는 점을 감안, 2주택 이상 보유자에 대한 중복 차별(1호당 5∼10점 감점)을 폐지한다.

또한, 청약시 무주택자로 인정받을 수 있는 소형·저가주택 기준을 전용 60㎡이하·공시가격 7천만원 이하에서 전용 60㎡이하·공시가격 1억3천만원(지방은 8천만원) 이하로 완화한다.

이어, 1, 2순위로 나뉘어져 있는 청약자격을 1순위로 통합하고, 국민주택에 적용하는 6개순차를 2개순차로 통합해 입주자 선정절차를 단순화한다.

청약예금 예치금 칸막이도 단순화해, 예치금액 이하의 주택은 자유롭게 청약이 가능하고, 예치금 변경 시 청약규모 변경도 즉시 가능하도록 개선한다.

현행 청약예치금은 지역·면적별로 16개의 종류가 있으며, 청약예금자는 가입 후 2년이 지나야 청약규모 변경 가능(규모 상향시에는 추가로 3개월 대기)하다.

무주택 세대주로 제한하고 있는 국민주택 청약자격을 완화해 세대주 여부와 관계없이 1세대 1주택인 경우 청약을 허용한다.

4개 청약 통장(청약저축, 청약예금, 청약부금, 청약종합저축)을 청약종합저축으로 일원화하고, 공급주택 유형을 3개(국민주택, 민간건설중형국민주택, 민영주택)에서 2개로 통합(민간건설 중형국민주택 폐지)한다.

국민과 기업의 과도한 부담을 완화하는 방향으로‘기부채납에 관한 지침’도 마련한다.

지침에는 지자체장이 기부채납을 요구할 수 있는 적정한도(총사업비의 일정비율 이내로 제한 등)를 담을 예정이며, 내년 상반기까지 시범운영한 후 성과에 따라 2015년에 법제화도 추진할 계획이다.

주택조합에 대한 규제를 완화한다.

85㎡ 이하 주택 소유자에게도 주택조합원 자격을 허용(현재 60㎡ 이하만 가능)하고, 주택조합이 원활하게 대지를 확보할 수 있도록 등록사업자(시공사)의 자체 보유택지 매입(공공택지 제외)을 허용한다.

과거와 같은 큰 폭의 투기이익을 기대하기 어려운 상황임을 감안하여 개발제한구역을 50% 이상 해제한 수도권 공공택지의 전매제한(2∼8년→1∼6년) 및 거주의무(1∼5년→0∼3년)를 완화한다.

주택 공급방식도 과거 주택난을 해소하기 위해 공공 주도로 도시 외곽에 대규모 택지를 공급해오던 방식을, 도시재생 등 지역실정에 맞는 중소규모의 다양한 택지개발을 유도하는 방식으로 전환된다.

이를위해 대규모 택지 공급시스템인 ‘택지개발촉진법’을 폐지하고, 2017년까지(3년간) LH의 대규모 공공택지 지정을 중단한다.

택지개발촉진법 폐지 이후에는 공공주택법 및 도시개발법을 통해 중소형 택지 위주로 개발한다.

서민 주거안정 강화 방안도 마련됐다.

주택시장 활력 회복을 통해 전세수요를 매매수요로 전환,시장기능을 활용해 전월세 시장 안정을 도모해나가고, 공공부문은 서민의 주거 안정을 도모하기 위해 장기임대주택 공급확대, 주거비 부담완화 등에 역량을 집중하되, LH의 재정여건을 감안, 민간의 임대주택 투자를 유도해나가기로 했다.

임대시장 민간참여 활성화를 위해 공공임대리츠(최대 5만호), 민간제안 리츠(최대 2만호), 수급조절리츠(1만호) 등 임대리츠를 통해 2017년까지 최대 8만호를 공급한다.

LH 보유 공공택지 중 분양물량 일부를 수급조절 리츠를 통해 임대로 전환한다.

임대리츠 활성화를 위해 세제·금융지원을 지속·강화한다.

이어 준공공임대주택 활성화, 근로자임대주택공급확대 등을 통해 민간임대사업자 확대를 도모한다.

준공공임대 활성화를 위해, 신규 분양주택에 대한 매입자금 지원한도를 확대(5호→10호)하고, 구분등기가 곤란한 다가구 주택*에 대해서는 준공공임대 등록시 면적제한(85㎡이하)을 폐지한다.

현재, 다가구 주택은 대부분 85㎡가 초과돼 준공공임대 대상에서 제외되는 실정이다.

또한, 다세대·연립주택에 대한 담보평가 방식을 개선하여 주택기금 대출한도도 높인다.

복성식 평가(원가평가) 방식(감정가의 60% 수준)→감정평가 방식

사내유보금 활용을 통한 근로자임대주택 공급 확대를 위해, 기업체에 분양주택을 단지 또는 동단위로 우선 공급받을 수 있도록 하고, 혁신도시 등 수도권 외 지방에 국민주택규모 이하인 ‘근로자임대주택’을 공급하는 경우에는 시설투자 세액공제율을 확대(7%→10%)한다.

이밖에도 무주택 서민 주거비 부담완화책으로 무주택 서민에 대한 디딤돌 대출 지원을 확대하고, 법률개정을 통해 주택기금 대출에 대해 ‘유한책임대출(비소구대출)’ 제도를 시범적으로 도입한다.

시중은행 규제수준에 맞추어 디딤돌 대출 LTV·DTI를 합리화하고, 지속적으로 하락하고 있는 시중금리와 역전되지 않도록 대출금리도 0.2%p 인하(2.8%∼3.6%→2.6%∼3.4%)한다.

TI 60% 이내→LTV 70%(시중은행 동일) 단, 2년간 한시적으로 DTI 60∼80%→LTV 60% 적용하고, 청약저축 장기가입자 등에게는 0.1%∼0.2%p 금리를 우대한다.