Q. 이번 대책중 ‘주택시장 활력회복’ 분야의 핵심내용은 ?

A. 이번 대책은 과거 시장 과열기에 도입되어 국민 및 민간부문에 과도하게 부담이 되는 규제들을 과감하게 개혁해 주택시장 활력을 회복하는데 초점을 두었다.

재정비 사업추진을 어렵게 하는 과도한 규제를 정비, 도심내 주거환경 정비 및 신규주택 공급을 유도하고, 과거 무주택자 중심의 복잡하고, 획일화된 신규주택 공급 시스템에서 벗어나 지역여건에 맞게 실수요자인 유주택자에게도 합리적으로 청약기회를 배분케 된다.

Q. 재정비 활성화는 주택공급 조절 정책과 배치되는데?

A. 절대적 주택부족 문제가 해소됐고, 문화나 기반시설이 양호하고 직주근접이 가능한 도심내 주택 주택수요가 늘고 있다는 점에서, 도시외곽의 대규모 주택공급은 지양하고, 재정비 사업을 활성화해서 도심내 주택을 늘려나갈 필요가 있다.

Q. 재건축 연한을 완화하는 이유는?

현재 1985년 이전에 준공된 아파트는 모두 재건축 연한이 도래했으나, 1980년대 후반∼1990년대 초반에 준공된 아파트는 주차장 부족, 층간 소음, 냉난방 설비 노후화 등으로 주민 불편은 지속되고 있으나, 재건축 연한까지는 기간이 많이 남아 있는 것이 현실이다. 이에 따라, 재건축 연한을 현실화해 주민 불편을 최소화할 필요가 있다.

Q. 이번 대책은 단기적인 집값 띄우기에만 집중되어 있고, 서민들의 전세안정을 위한 대책은 소홀한 것 아닌지?

A. 전세시장 안정을 위한 가장 근본적인 대책은 매매시장 활성화를 통해 전세수요를 매매로 전환해 전세 수급균형을 회복하는 것. 금번 대책을 통해 주택 매매시장이 활력을 찾게 되면 시장기능에 따라 전세시장도 자연스럽게 안정될 수 있을 것으로 기대하고 있다.

이에 더하여 정부는, 단기적으로 하반기 이사철에 공공주택을 집중공급하고, 미분양 주택을 전세로 전환하는 등 전월세 시장 안정을 도모하고, 무주택 서민의 주거안정을 위해 공공역량을 장기임대 공급, 주거비 부담완화 등에 집중하면서, 정부의 재정여건을 고려해 민간의 임대시장 참여도 적극 유도해나갈 계획이다.

Q 청약가점제를 자율운영하게 되면, 무주택자의 청약기회가 줄어들게 되는 것 아닌지?

A. 2017년 가점제 자율운영 전환은 지역별 주택수급이 판이한 상황에서 획일적 규제에 따른 국민불편 해소 및 사회적 비용 절감을 위한 것이다. 가점제가 의미 있는 1,2순위 마감지역이 36%(수도권 25%, 지방 44%)에 불과한 상황에서 획일적 제도 운영은 청약자 불편 및 행정비용 야기한다.

자율운영으로 전환하더라도 청약경쟁이 상당한 지역은 현재와 같이 지자체장이 무주택자 우선 공급을 위해 가점제 운영이 가능하다. 반면, 미분양이 쌓여 가점제 적용 실익이 없는 지역은 이를 배제하여 국민 불편 해소 가능하다.

또한, 청약과열이 우려되는 투기과열지구, 공공주택지구에 대해서는 가점제를 의무 적용해 무주택 서민에게 우선 공급할 계획이다.

Q. 재건축 연한단축 등 재건축 규제 완화가 강남에 특혜를 주는 것이라는 말이 있는데?

A. 향후 재건축 대상이 될 1987~1997년 준공된 아파트는 서울 66만3천 세대 중 강남 3구는 10만(15.1%), 그 밖의 지역이 56만3천 세대(84.9%)로, 서울 지역 전역에 걸쳐 분포하고 있어 강남 특혜라고 보기 어렵다.

Q 재정비 사업 규제 완화로 부동산 투기가 재연되는 것 아닌지?

A. 이번, 재정비 사업 규제개선은 사업추진을 어렵게 하는 과도한 부담 또는 규제를 합리화하려는 것이며, 최근 주택시장의 여건을 감안할 때 과거와 같은 개발이익을 기대하기 어렵다는 점에서 부동산 투기가 발생할 가능성은 높지 않다.

집값이 급등했던 2000년대 초반에는 집도 부족했고, 베이비붐 세대들이 40대 중반으로 왕성한 활동을 하던 시기여서 주택에 대한 가수요가 있었으나, 요즘은 주택의 절대적 부족문제가 해결(’13년 주택보급률 전국 103%)되었고, 인구와 가구구조도 크게 변화되어 실수요자 위주로 주택시장이 재편되어 과거와 같은 투기우려는 크지 않다.

Q 공공관리제 적용시 시공사 선정시기를 조합원 투표로 결정할 경우, 시공사가 공사비를 올리고 비리 발생 가능성도 있는 것 아닌지?

A. 이번 대책에서 공공관리제의 기본 틀은 현행을 유지했다. 다만, 상당수의 조합원들이 신속한 재건축 시행을 위해 시공사 선정시기를 사업시행인가 이전 단계로 앞당기기를 희망함에 따라 과반수가 원할 경우 이를 허용하기로 했다.

Q 재건축 안전진단기준 완화는 세월호 사고 이후 안전관리 강조 기조와 배치되는 것은 아닌지?

A. 종래 내진성능이 확보되지 않은 건축물에 대해서만 구조안정성에 대해 심사하던 방식에서, 내진성능에 관계없이 구조적 결함이 있는 경우에는 모두 구조 안전성에 대한 심사를 실시해 오히려 안전관리 측면은 강화됐다.

따라서, 재건축 연한 도래 후 생활에 불편이 큰 경우에는 재건축이 가능토록 주거환경 평가 비중을 강화하더라도, 재건축 연한 도래와 관계없이 구조결함이 있는 경우에는 당연히 안전성 평가에 반영해 주택안전에 문제가 없도록 할 것이다.

Q. GB 해제 수도권 공공택지의 경우, 인근시세 대비 분양가 비율이 70% 미만인 주택에 대해 전매제한기간을 완화하는 것은 특혜소지가 있고, 투기를 조장하게 되는 것 아닌지?

A. 현행, 수도권 투기과열지구내 주택에 대한 전매제한기간이 최장 5년이고, 거주의무는 적용되지 않는다. 일부 단지의 경우 시세차익이 예상되지만 투기과열지구보다 더 강하게 전매제한기간을 8년, 거주의무를 5년간 부여하는 것은, 수분양자들의 재산권을 지나치게 제약하는 측면이 있어, 이를 합리적으로 조정ㆍ완화하는 것이다.

최근 분양하는 단지들의 경우, 시세에 근접 또는 초과하여 분양되고 있고, 과거와 같이 인근시세 대비 70% 미만으로 공급될 물량이 없어, 시세차익을 노린 투기세력이 진입할 가능성은 크지 않다.

Q. 유한책임 대출이 차입자의 도덕적 해이를 유발할 가능성은?

A. 주택기금 대출은 무주택서민을 위한 구입자금 대출로서, 85㎡이하 주택에 대해서, 1순위 근저당권을 조건으로 운용 중으로, 주택기금 대출은 시중은행 주택담보대출보다 연체율이 낮고, 경매시 낙찰가율도 높아 유한책임 대출제도를 도입하더라도 고의적인 채무불이행 가능성 및 기금 부담은 미미하다.

또한, 주택기금 대출의 LTV(58.3%)가 낮기 때문에, 집값이 급락하더라도 경매를 통한 주택기금의 대출금 미회수 가능성은 낮은 반면, 채무자는 고의 채무불이행시 가산금리가 적용(연체금액×4∼5% 가산)되고, 주택 경매처분시 시세보다 15%이상 할인 매각되면서 거주 공간을 잃게 되는 등 득보다 실이 커 도덕적 해이 가능성은 적다.